期待して投資用マンションを購入したものの、思うような家賃収益が得られないこともあります。このような場合に選択肢のひとつとして考えられるのがマンションの売却です。 「売却には築年数が関係している」といわれますが、築年数何年あたりで売却するのがベストなのでしょうか。 この記事では、マンションの資産価値と築年数の関係について解説します。投資用マンションを高く売り、できるだけ売却損を抑えたいと考えている方は参考にしてください。
譲渡型賃貸住宅は人気上昇中！投資家必読のメリット・デメリット
譲渡型賃貸住宅では、入居者主導のタイプとオーナー主導で始めるタイプがあります。
今のところ多いのは、「入居者が自分の希望する家を準備してからオーナーを募集するパターン」です。
つまり、入居者が自分の希望どおりの家の建築を計画するか、あるいは中古物件を見つけた上で投資家を募集し、投資家が見つかったら物件を購入してもらい賃貸借契約を締結して入居します。
そのまま10年～28年ほどしたら、家を無償または低額で投資家から入居者に譲渡する、という流れになります。
この流れでは、投資家は物件の価値を判断した上で投資を決め、入居者や家賃が決まっている物件を手に入れられます。
このような賃貸住宅に暮らして最終的にマイホームを手に入れたい入居者と、譲渡型賃貸住宅に投資したいオーナーをマッチングする企業も登場しています。
逆に、「オーナーが土地と建物を用意してから入居者を募集するパターン」もあります。
一戸建てを新築したり、中古の一軒家をリフォームして譲渡型賃貸住宅として用意し、「何年間家賃を支払えば無料で（または何円で）家を譲りますよ」という条件で入居者を募集します。
（2）新築と中古
譲渡型賃貸住宅には、もともと譲渡型賃貸住宅として新築するケースと、一般の中古住宅を譲渡型賃貸住宅に転用するケースがあります。
新築する場合には、入居者の要望を取り入れながらセミオーダーで戸建て住宅を建築するケースが多いです。 売るタイミングと長期投資のメリット
中古住宅では戸建て住宅をリフォームするケースが多いですが、中古分譲マンションを譲渡型賃貸住宅にすることも可能です。
（3）譲渡金額について
1-3.譲渡型賃貸住宅が注目を集める理由
譲渡型賃貸住宅は、持ち家を手に入れたい人と投資家を結びつける新しい契約形態です。
入居者は住宅ローンを組まないでマイホームを手に入れられるという点が最大の特徴 です。
そもそも「住宅ローン」は支払い意欲が高いために延滞率が低く、金融機関にとっては大切な収入源です。
譲渡型賃貸住宅は、その金融機関の安定した収入源である「住宅ローン」の部分を不動産投資家が担うような仕組みになっている点が革新的です。
譲渡型賃貸住宅は、地方の空き家対策や、復興支援にも活用されています。
例えば移住してきた人が一定期間は賃貸住宅として住んでみて、そのまま住み続ければマイホームとして家を取得できるというわけです。
人口減少に悩む自治体が定住を促進するための新しい仕組みとして譲渡型賃貸住宅を借り上げるなど、今後ますます譲渡型賃貸住宅の活用の広がりが期待されます。
2.譲渡型賃貸住宅は入居者にもメリットが大きい！
譲渡型賃貸住宅には、 入居者にとっても多くのメリットがあるため、入居希望者が増加 しています。
デメリットと合わせて知っておくとよいでしょう。
2-1.入居者からみたメリット
（1）家賃が無駄にならない
「普通の賃貸住宅にどれだけ長く住んでいても自分のものにはならないので、それならマイホームを買ったほうがいい」という考え方がありますが、譲渡型賃貸住宅は「長く住めば自分のものになる」住宅です。
譲渡型賃貸住宅は、 家賃が無駄にならない のが大きなメリットです。
（2）住宅ローンの審査に通りにくい人でも家を持てる
「自分の家が欲しければ、住宅ローンを組んで買えばいいのでは？」と思うかもしれませんが、実は安定収入があっても住宅ローンの審査が通りにくい人もいます。
例えばフリーランス、個人事業主、年間契約で働く人、自己破産したことがある人、シングルマザー・シングルファザー、外国籍の方などです。
事情のある人でも、譲渡型賃貸住宅に長期間住めばマイホームが手に入る 売るタイミングと長期投資のメリット のがメリットです。
（3）家賃の一部を経費にできたり、勤務先からの家賃補助を受けられる
自宅兼職場で仕事をするフリーランスの場合、賃貸住宅ならば家賃の一部を経費にできますが、マイホームを購入すると家賃がないので経費にできません。
また、家賃補助や住宅手当がある会社にお勤めの人は、家を購入すると補助が受けられなくなってしまいます。
このような方が譲渡型賃貸住宅に住めば、初めは賃貸住宅なので普通に家賃が発生しますから、 家賃を経費にしたり家賃補助を受けられます。
そのため、自由業の人、大企業にお勤めの方や公務員の方など、譲渡型賃貸住宅を利用する人が増えてきています。
（4）入居者の要望を反映できるタイプもある
入居者の要望を反映した戸建て住宅をセミオーダーで新築する会社を選べば、入居者は自分好みの譲渡型賃貸住宅に住むことができます。
また、中古物件を入居者の好みにリフォームする前提でオーナーを探せるサービスも登場しています。
このような譲渡型賃貸住宅なら、完全に自由ではないものの、間取り・壁紙・設備などを選んで自分に合った家に住むことができ、最終的にその家が自分のものになるというメリットがあります。
2-2.入居者から見たデメリット
譲渡型賃貸住宅の立地や契約内容によっても異なりますが、譲渡型賃貸住宅の賃料は、 周辺の賃貸物件の相場よりも高めになる可能性があります。
そして、最終的に入居者が支払うことになる総額は、普通に住宅ローンを組んでマイホームを購入するよりも安くなるとは限りません。
また、今のところ譲渡型賃貸住宅を扱っている企業が少ないので、 好きな建築会社を自由に選べない というデメリットもあります。
3.売るタイミングと長期投資のメリット 譲渡型賃貸住宅のメリット【オーナー目線】
- 空室リスク・滞納リスクが低い
- 収支を予測しやすい
- 売却先を探す必要がない
- アパートに向いていないエリアでも投資可能
3-1.空室リスク・滞納リスクが低い
譲渡型賃貸住宅の場合、入居者は契約のとおりに長く住んでマイホームを手に入れたいという動機があるため、家賃の支払い意欲が高いのが普通です。
そのため、よほどのことがない限り、 家賃の滞納が発生したり途中で退去する可能性は低くなります。
3-2.収支を予測しやすい
譲渡型賃貸住宅では、家賃が変動しない契約を結び、譲渡金額（無償または低額）も契約時に決めるので、スタートする時点で収支が明確です。
また、所有物件の修繕費（入居者の故意過失を除く）については一般の賃貸住宅ならオーナー負担ですが、譲渡型賃貸の場合は「15年まではオーナー負担でそれ以降は入居者負担」といった契約を結べば、築年数が古くなって多額の修繕費がかかるリスクを回避できます。
そのため、 入居者が途中退去しない限り、スタート時点で安定した利回りが確定する というメリットがあります。
3-3.売却先を探す必要がない
10～20年くらいで物件を手放したいと考える不動産投資家の場合は、いつ・いくらで売却するという「出口戦略」が一つの悩みどころです。
マーケットの変動や建物の価値などを見極めつつ、売却のタイミングを判断し、売却先を探さなければなりません。
投資物件の売却は、思い通りのタイミングと金額で売れるとは限りませんし、手間もかかります。
譲渡型賃貸住宅なら、 譲渡先が決まっていて出口戦略に悩む必要がない のがメリットの一つです。
3-4.アパートに向いていないエリアでも投資可能
4.譲渡型賃貸住宅のデメリット【オーナー目線】
譲渡型賃貸住宅は「空室リスクがゼロ」といって注目されていますが、 投資である以上はリスクはゼロではありません。
譲渡型賃貸住宅のデメリットは次のとおりです。
- 退去リスクがある
- 入居者の「万が一」を回避しにくい
- 利回りはそれほど高くない
- 売却益を得るチャンスがない
- 新しいスキームなので取り扱いが少ない
- 入居者層の認知度が低い
4-1.退去リスクがある
譲渡型賃貸住宅の 入居者が退去してしまった場合には、新たな入居者を探すか売却することになります。
そうなれば、当初の収支計画が崩れてしまうリスクがあります。
住宅ローンが通りにくいという理由で譲渡型賃貸住宅を選ぶ入居者は、銀行から見ると収入の安定性が低いと判断されている属性であり、実際に収入の変動によって家賃の支払いができなくなる可能性は否定できません。
譲渡型賃貸住宅でも一般的な賃貸住宅のような入居審査を行いますが、住宅ローンの審査よりは簡単なものです。
また、家賃保証会社と契約すれば滞納リスク回避にはなりますが、途中退去を食い止められるわけではありません。
「契約から5年以内の退去には2年分の違約金が発生する」といった契約を結ぶことはできますが、退去リスクを完全に回避することは難しいです。
4-2.入居者の「万が一」を回避しにくい
一般的な住宅ローンを組むときには、多くの金融機関で「団体信用生命保険（団信）」への加入がセットになっており、借主が死亡・高度障害などのときに保険金で借入金が返済されます。
金融機関は団信によって住宅ローンの回収不能リスクを回避しているのです。
ところが譲渡型賃貸住宅の 入居者は住宅ローンを組むわけではないので団信には加入できませんし、手厚い保険に加入していない可能性があります。
そこで、入居者に死亡・高度障害などが発生すると、家賃の支払い不能に陥り途中退去してしまうリスクがあります。
譲渡型賃貸住宅でも、入居者が団体信用生命保険と似たような生命保険に加入してくれればリスクを減らせますが、オーナー側が強制するのは難しいでしょう。
4-3.利回りはそれほど高くない
4-4.売却益を得るチャンスがない
通常の不動産投資なら、家賃収入を得るだけでなく売却益を得られるチャンスもありますが、譲渡型賃貸住宅は 譲渡先が決まっているために想定よりも高く売れるチャンスがありません。
譲渡型賃貸住宅は長期の契約なので、あらかじめ出口戦略が決まっていることが逆にデメリットにもなります。
例えば不動産市況が大幅に上昇したり、物件周辺の開発などで資産価値が上昇したときでも譲渡価格は上がらないので、最終的に他の不動産投資よりも不利に感じる可能性があります。
4-5.新しいスキームなので取り扱いが少ない
譲渡型賃貸住宅は新しい契約形態なので、ごく一部の不動産会社・建築会社しか扱っていません。
また、日本全国どこでも建てられるわけではありません。
品質に納得できる建築会社を自分で選んで譲渡型賃貸住宅を建ててみたいと考える方には、選択肢がごく限られていることがデメリットです。
4-6.入居者層の認知度が低い
譲渡型賃貸住宅はまだ一般的に知名度が低いので、入居者層が薄いという問題があります。
入居者が譲渡型賃貸住宅の建築を計画してからオーナーを探している件数はそれほど多くないため、投資対象として魅力を感じる案件に出会えるとは限りません。
また、オーナー主導で譲渡型賃貸住宅を建築しても、入居者探しには苦労する可能性があります。
譲渡型賃貸住宅を扱う企業が今後増えて、一般的に知名度が高まり、入居者のニーズが増えてくればこのデメリットは解消されてくるでしょう。
5.譲渡型賃貸住宅に投資する際に注意したいこと
- 売却しやすい立地や建物を選ぶこと
- リスクを回避するような契約を結ぶこと
- 修繕費や諸費用に関して明確な取り決めをすること
5-1.売却しやすい立地や建物を選ぶこと
譲渡型賃貸住宅で入居者が退去してしまうリスクをゼロにするのは難しいです。
そのため、 退去してしまった場合でもスムーズに売却できたり、次の入居者が見つかるような立地を選ぶことが大切 です。
具体的には、通勤・通学に便利なエリアや、子育て環境が良好で人気の住宅地など、中古住宅の需要が多い場所にしておくとリスクが抑えられます。
また、建物についても構造や耐震性などの品質を確認した上で投資することが重要です。
5-2.リスクを回避するような契約を結ぶこと
譲渡型賃貸住宅では、 できる限りリスクを減らすような契約を結び、トラブル回避に努めることが大切 です。
とはいえ、譲渡型賃貸住宅は革新的で新しいスキームなので、まだ国土交通省や不動産協会などで標準的な契約書式が示されていません。
最も注意したい点は、途中退去の違約金です。
「5年以内の退去は違約金が発生する」といった契約を結ぶとリスクを減らすことができます。
また、途中退去の場合は建物の原状回復費用（クリーニング費用など）や仮登記の抹消費用なども負担してもらうことを明記する必要があります。
入居者から見ても、一定期間後に家を取得できたり自分の要望を反映できるというメリットがあるのですから、途中退去時には相応のペナルティがあっても仕方ないと言えます。
5-3.修繕費や諸費用に関して明確な取り決めをすること
オーナーと入居者の間では、 修繕費や諸費用に関して明確に契約で定めておくことが大切 です。
明確な取り決めがないと、あとでトラブルになる可能性もありますし、将来の費用が明確なほうが入居者も安心して住むことができます。
修繕費については、「15年目までオーナー負担、それ以降は入居者」といった取り決めをします。
ただし、軽微な修繕（電球の交換など）は初年度から入居者負担にするのが普通です。
一般的な賃貸住宅と同様に、譲渡型賃貸住宅でも修繕費の負担区分を明確にすることが大切です。
さらに、諸費用についても契約で明確にしておく必要があります。
所有権を譲渡するまではオーナーが固定資産税や都市計画税を支払うのが一般的です。
また、所有権の移転時の登録免許税や贈与税、不動産取得税を誰が負担するのかについても契約書に明記したいものです。
それではおさらいです。
譲渡型賃貸住宅は、 契約に定めた一定期間は賃貸住宅として貸し出し、一定期間が経過したら低額または無償で入居者に家を譲渡します。
入居者は一定期間住めばマイホームが手に入るため、住宅ローンの審査に通りにくい人や、家賃を経費に計上したい人などにメリットがあります。
不動産投資に於ける“出口戦略”とは？売却タイミングについて解説します。
「出口戦略（exit strategy）」は、実は 非常にネガティブな言葉 です。一般的には“損害が続く状態から損失や被害を最小限にして撤退する”という戦略を指し、元々は軍事的な意味で用いられてきました。近年では経済でも利用されるようになり、例えば株や証券といった投資の“損切り”は、出口戦略の一つとも言えます。しかし、不動産投資に於ける出口戦略には、損切りだけでなく “どのくらいの収益を得るのか”という文字通りゴール設定・目標という意味でも使用 されており、 ポジティブな意味合いが強く なっています。今回は不動産投資の出口戦略をテーマに解説したいと思います。
最大利益を得るための出口戦略
不動産投資の出口戦略は逃げるためのものではありません。 寧ろ最大限の利益を出すための戦略 であり、そういった意味では一般的に用いる意味とは大きくかけ離れていると言えます。不動産の収益には大きく分けて「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2つがありますが、 より多くのキャッシュを残す ためにはどのような出口戦略を立てるべきなのでしょうか。
キャピタルゲイン狙いの場合
物件を安く購入し、リフォームや設備投資で付加価値を付けた上で販売する方法です。 仕入価格＋200～300万円で売却するケース が多く、売却に至るまでの経費や収益を予想する必要があります。不動産会社が良く用いる投資方法であり、地価の変動が起こらない半年から1年程度の間に売却するので、 非常に出口戦略が立てやすい不動産投資 です。また、収益の終わった物件を如何に高く売るのかも重要な出口戦略と言えます。
将来性が高い物件を狙う
単身世代が今後も増加する事を考えると、 ワンルームマンションは出口戦略としては非常に有効な物件 です。また、シニア世代が増加する事を睨み、グループホームやデイサービスが運営出来る広めの土地と建物を今の内から狙うのも一つの手です。
古い1棟アパートは有用
築高アパートは 収益性が比較的低い物件 ですが、短期的にも長期的にも運用が可能であり、様々な出口戦略を立てられる物件とも言えます。比較的利回りが高くなり易い“築高＋アパート”という組み合わせは、 稼働次第では少ない年数で大きな収益 を得る事が可能であり、5～10年の短期的なインカムを狙いつつ、最終的には 更地にして売却する事で購入価格以上のキャピタルゲインを狙える という出口戦略が立てられます。また、人気のエリアである場合は 新たにアパートを建て、継続して運営を行うという手も あります。
インカムゲイン
インカムゲインとは継続的に家賃収入を得る不動産の運用方法です。長期的な保有が見込まれるため、 如何に付加価値を付けて販売するかよりも、毎月のコストカットや収益性のアップや安定性が重要 になります。つまり、「いくらで売るか？」よりも「いくら残すか？」といった観点で出口戦略を立てる必要があります。
コストカット
長期的にインカムゲインを狙うのであれば、 月々掛かる費用を極力減らすのは基本中の基本 です。一般的には、定期的な金利の見直し、維持管理費の節約、節税といった方法で、 とにかく多くの利益を残す事を第一 に考えます。中でも「管理費」は特に大きな支出と言えますので、自分で管理を行う、とにかく管理費の安い管理会社を使うといった方法は非常に有効なコストカット方法と言えます。
リフォームで価格を底上げ
如何に利益を残すかがカギとなるインカムゲインですが、 収益の終えた物件をどのようにして高く売るかというのも非常に重要な出口戦略 です。手軽に売却額を上乗せ出来る方法としては、やはり “リフォーム”は有効な手段 と言えます。フルリフォームですと非常に大きなコストと期間を要してしまいますので、比較的安価で行えるクロス・床・生活設備程度に抑えておき、 ＋数十万円プラスを狙う程度で十分 です。また、資産に計上しない程度の軽微な修繕であれば、 経費として計上する事も可能 です。
満室時に売る
アパートやマンションといった集合住宅の場合、 入退去のタイミングで大きく稼働率が下がってしまう可能性 があります。より高値で売却するのであれば当然満室時が望ましいので、満室が予想される時期や期間にタイミングを合わせた売却計画を立てましょう。入居者が半分の時期に売却した場合と100％時では、 ＋5～10％の差異が出る事も あります。
税金面を考慮した出口戦略
短期譲渡所得と長期譲渡所得
不動産譲渡所得には「長期」と「短期」の2種類があります。簡単に言ってしまうと、 長期間所有していた不動産を売却した場合は税金が低く、 短期的な所有であると長期保有に比べて税金が高く なるという仕組みです。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 9％ |
つまり、3～4年の保有後に売却するくらいであれば、もう少し待って 5年を超えた時点で売却した方が最終的な手取り額は多く なります。ただし、建物の残存年数との兼ね合いもありますので、事前にしっかりと不動産投資会社や担当税理士と相談した上で出口戦略を立てて下さい。
不動産投資に於ける出口戦略は最大利益を得るために行うもの
インカムゲイン狙いかキャピタルゲイン狙いかで出口戦略は大きく異なる
出口戦略は取得時にしっかりと立てておきましょう
マンションの売り時はいつ？最適なタイミングと2022年に売却すべき理由
出典：国土交通省 売るタイミングと長期投資のメリット
原因の一つとして言われているのは、ウッドショックによる木材の高騰です。
中古マンションの人気増大
また、 需要はあるのに供給が少ない という状態になっています。
中古マンションは元々人気の高い物件でしたが、これからも価格の上昇は続くでしょう。
コロナによる影響
住宅ローンの低金利
住宅ローンの金利は 日本銀行の金融緩和政策により低金利 の状態が続いています。
なぜかというと、金利が低い時はローンが組みやすく、買い手の金銭的負担が少なくなるからです。
そのような動きも相まって、日本は現在超低金利が続いています。
世界情勢による価格上昇
ウクライナ情勢によってロシアから安い木材が輸入できなくなり、 売るタイミングと長期投資のメリット 新築不動産の価格が高騰 しています。
なるべく損をしたくない人は今年中に売る準備を済ませておきましょう。
2022年以降の不動産はどうなる？
そのため、2022以降不動産がどうなる可能性があるのかを解説していきます。
住宅ローンの金利が上がる可能性
そして現在は超低金利時代と呼ばれるほど金利が低いですが、 変動金利が来年以降上がってしまう のではと噂されています。
「金利が高いなら今はやめておこう」と考える人も多いので、金利が低い今のうちに売ると良いかもしれません。
新築マンションの供給が増える可能性
また、 生産緑地法に関連する2022年問題 についても影響があります。
生産緑地法とは、生産緑地に指定するだけで最低30年は税制優遇を受けられるというものです。
税的負担を恐れて土地を手放す判断をする人も多く、市場に大量に土地が流入するのではないかと言われているんです。
景気が悪くなる恐れ
不動産は景気によってロナウイルスの流行によって、おうち時間の増加などでマンションの需要が増えましたが、このままコロナウイルスの流行が続いていけば経済は大打撃です。
そのため、 不動産価格が全体的に下がっていくのではないか と言われています。
ウクライナ情勢やアメリカの大規模インフレーションがどのように進んでいくかも不動産価格が動く重要な要因です。
少子高齢化の影響がでてくる
また、人口が少ない地方の町や村は、更に人口が減ってしまうと経済が回らなくなってしまいます。
しかし、そんな大都市でも少子高齢化の影響を受ければ経済が停滞し、過密化が緩和されることで地価は下がり、 不動産自体の価値も大きく下がる ことが予想されます。
不動産を売る時に気を付けること
そのうえで売却しようと考えている人に向けて、売却時に気を付けてほしいことを5つご紹介します。
家を売るには最低3カ月かかる
- 複数の不動産会社に査定依頼
- 不動産会社を決める
- 売却についての詳細決定
- 売却活動（内覧対応、買い手との条件交渉）
- 契約成立
しかし、内覧対応など買い手が関わる段階になると、買い手の事情もあるため、思うように売却が進まないということもあるようです。
売却時は個人取引ではなく不動産会社を利用する
不動産の取引に慣れている方以外は 不動産会社の仲介がおすすめ です。
個人取引は個人間で行われる分、節税ができたり手数料がなかったりと、金銭面でのメリットがあります。
しかし、不動産売買に慣れていない人が個人取引を行うと、契約成立まで時間がかかってしまったり、トラブルに巻き込まれるおそれがあります。
マンション売却は築5年以内と16～20年がオススメ！売るときの注意点
期待して投資用マンションを購入したものの、思うような家賃収益が得られないこともあります。このような場合に選択肢のひとつとして考えられるのがマンションの売却です。 「売却には築年数が関係している」といわれますが、築年数何年あたりで売却するのがベストなのでしょうか。 この記事では、マンションの資産価値と築年数の関係について解説します。投資用マンションを高く売り、できるだけ売却損を抑えたいと考えている方は参考にしてください。
この記事は約7分で読み終わります。
マンションの資産価値と築年数の関係
マンションの資産価値は築年数とともに下がる
なお、 マンション売却時の資産価値は築年数とともに下落する のが通常です。マンションの売り手としては、築浅の時点で売却するほうが高値で取引される可能性が高いでしょう。
ただし、マンションの資産価値は毎年一律に下がっていくわけではありません。通常は、築年数1～20年の間は急激に価値が落ち、築年数21年からは緩やかに価格が落ちていきます。マンションの資産価値の下落は立地条件で異なるので、立地が良いほど価格は下がりにくいです。
売却するなら築5年以内か築16～20年！
築5年以内
築5年以内の物件は、設備が新しく、見た目が新築とほとんど変わりない点で評価されます。資産価値の下落も築5年以内であれば小さいため、売却価格が大きく下落することはないと考えられるでしょう。立地が良ければ、物価の上昇などで購入時よりも高く売れることもあります。
築10～15年
築16～20年
既に大規模修繕工事が済んでいると買い手に好印象を与えますので、工事済の物件が多い築16～20年は、スムーズに売却できる可能性があります。
築20年以降
マンション売却にベストな3つのタイミング
マンションの売却は築年数も目安になりますが、「どのような時期に売りに出すか」ということも大切です。
１．大規模改修工事が必要になる前
買い手の印象が良くなる大規模改修工事のあとに売却するのも選択肢ですが、大規模改修工事には大きなコストがかかります。 売却予想価格と比較して多額の費用に見合わないのであれば、大規模改修工事前に売却したほうが少ない損失で済む でしょう。
２．不動産ニーズが高まる時期
ただし、売却相談から売買契約の締結、引き渡しまでには2～3ヶ月かかることが通常です。ニーズのある時期に売買契約を成立できるようにするためにも、余裕をもって行動するようにしましょう。
３．土地の価格が上がっているとき
先述したように、マンションの建物部分は築年数に応じて価格が下落していきます。一方、 土地は経年劣化しないため、築年数によって価格が変わることはありません。 土地の価格を左右するのは景気です。景気が良いと土地の価格が上がる傾向にあります。
このような土地の価格上昇を狙ってマンションを売却するのも、良いタイミングだといえるでしょう。土地の価格が高い時期に売却できれば、思いのほか高値で取引できる可能性があります。
また、土地の価格は周辺エリアの再開発にも影響されます。「駅が開通した」「大型の商業施設ができた」など、街の再開発が進むと土地価格が上昇しやすくなります。再開発の予定があれば、再開発を待ってマンションを売却するのも方法のひとつだといえるでしょう。
マンションを売却するときの注意点
売却額でローンを完済できるか
売却価格がローンの残債を下回る場合、不足分を自己資金で補う必要があります。自己資金で補えない場合はマンションを売却することができない可能性があるので注意が必要です。
余裕を持った価格設定をする
マンション売却の価格設定は余裕を持たせる のがおすすめです。その理由は、不動産売買では価格交渉を行うのが一般的だからです。初めから希望の売却価格に設定してしまうと、価格交渉時に売却価格を下げざるをえず、希望を下回る価格で売却することになります。
マンションの売り時はいつ？最適なタイミングと2022年に売却すべき理由
出典：国土交通省
原因の一つとして言われているのは、ウッドショックによる木材の高騰です。
中古マンションの人気増大
また、 需要はあるのに供給が少ない という状態になっています。
中古マンションは元々人気の高い物件でしたが、これからも価格の上昇は続くでしょう。
コロナによる影響
住宅ローンの低金利
住宅ローンの金利は 日本銀行の金融緩和政策により低金利 の状態が続いています。
なぜかというと、金利が低い時はローンが組みやすく、買い手の金銭的負担が少なくなるからです。
そのような動きも相まって、日本は現在超低金利が続いています。
世界情勢による価格上昇
ウクライナ情勢によってロシアから安い木材が輸入できなくなり、 新築不動産の価格が高騰 しています。
なるべく損をしたくない人は今年中に売る準備を済ませておきましょう。
2022年以降の不動産はどうなる？
そのため、2022以降不動産がどうなる可能性があるのかを解説していきます。
住宅ローンの金利が上がる可能性
そして現在は超低金利時代と呼ばれるほど金利が低いですが、 変動金利が来年以降上がってしまう のではと噂されています。
「金利が高いなら今はやめておこう」と考える人も多いので、金利が低い今のうちに売ると良いかもしれません。
新築マンションの供給が増える可能性
また、 生産緑地法に関連する2022年問題 についても影響があります。
生産緑地法とは、生産緑地に指定するだけで最低30年は税制優遇を受けられるというものです。
税的負担を恐れて土地を手放す判断をする人も多く、市場に大量に土地が流入するのではないかと言われているんです。
景気が悪くなる恐れ
不動産は景気によってロナウイルスの流行によって、おうち時間の増加などでマンションの需要が増えましたが、このままコロナウイルスの流行が続いていけば経済は大打撃です。
そのため、 不動産価格が全体的に下がっていくのではないか と言われています。
ウクライナ情勢やアメリカの大規模インフレーションがどのように進んでいくかも不動産価格が動く重要な要因です。
少子高齢化の影響がでてくる
また、人口が少ない地方の町や村は、更に人口が減ってしまうと経済が回らなくなってしまいます。
しかし、そんな大都市でも少子高齢化の影響を受ければ経済が停滞し、過密化が緩和されることで地価は下がり、 不動産自体の価値も大きく下がる ことが予想されます。
不動産を売る時に気を付けること
そのうえで売却しようと考えている人に向けて、売却時に気を付けてほしいことを5つご紹介します。
家を売るには最低3カ月かかる
- 複数の不動産会社に査定依頼
- 不動産会社を決める
- 売却についての詳細決定
- 売却活動（内覧対応、買い手との条件交渉）
- 契約成立
しかし、内覧対応など買い手が関わる段階になると、買い手の事情もあるため、思うように売却が進まないということもあるようです。
売却時は個人取引ではなく不動産会社を利用する
不動産の取引に慣れている方以外は 不動産会社の仲介がおすすめ です。
個人取引は個人間で行われる分、節税ができたり手数料がなかったりと、金銭面でのメリットがあります。
しかし、不動産売買に慣れていない人が個人取引を行うと、契約成立まで時間がかかってしまったり、トラブルに巻き込まれるおそれがあります。
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